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四季度房地產市場走勢如何
近期，隨著多地出臺“認房不認貸”、統一最低首付比例、調整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產利好政策，南京、濟南、福州、鄭州等多個二線城市取消限購，廣州調整限購實施區域范圍，上海降低臨港新片區人才購房門檻等，房地產調控政策松綁進入更為全面的階段。
從多個機構反饋情況看，政策落地后，消費者置業意愿、購房信心提升，賣一買一置換需求帶動掛牌量增加，二手房價格保持平穩，在房企去化壓力下，新房漲價預期不明顯。
一線城市購房熱度提升
8月底，多部委聯合發文，明確了“認房不認貸”的認定標準，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日，廣州、深圳率先落地執行首套房“認房不認貸”政策。9月1日，上海、北京全面跟進執行，力度超預期。
“落實‘認房不認貸’后，房地產市場成交明顯快速上揚又逐步回落。從線上數據看，一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達到峰值，后續逐步回落，至9月10日又有所反彈，并穩定在高于8月均值水平之上。”58安居客研究院院長張波表示，一線城市成交反彈，是由于前期累積需求釋放，潛在購房人群心理狀態偏猶豫，隨著具體政策落地，需求將快速釋放。
“北京、上海在9月第一個周末成交量爆發后，第二個周末成交量降低超50%。”中原地產首席分析師張大偉認為，新政發布后的一周時間里，北京二手房成交5000套左右，新建住宅累計成交3500套左右。
隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交量明顯下降。北京市住建委數據顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，成交面積67.96萬平方米，環比分別增長42.9%和41.1%;二手商品住宅成交14262套，環比增長30.1%。
“上海新房交易市場處于活躍和復蘇態勢，部分數據好于預期。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，目前，成交量明顯增加，買房群體主要是一些剛需購買者。
中秋國慶長假期間，廣州推盤個數達20個，總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，總體來看，政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京、上海大，但廣深地區新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加。“除了常規促銷外，開發商推出了‘一口價’房源，以此帶動買房人氣。”李宇嘉說。
市場價格保持基本平穩
新政落地后，二手房掛牌量上漲，一些新樓盤取消優惠政策，許多購房者擔憂是否會導致新一輪房價上漲?
“市場價格基本平穩，二手房、新房都沒有出現明顯漲價現象。”張大偉表示，二手房房源掛牌量明顯增加，一部分是為了賣一買一享受較低首付，另一部分是期望價格上漲變現，但目前成交量基本平穩。
嚴躍進認為，一些房企收回優惠折扣看似是在漲價，其實是吸引購房者入市的一種營銷手段，從供求關系看，房價上漲沒有必要也沒有市場基礎。特別是二手房掛牌量增加，有助于減少二手房價格炒作現象。“房企要珍惜當前的政策，主動在市場秩序穩定方面做好相關工作，確保房價穩定和預期穩定。”嚴躍進提醒。
“盡管政策全面回歸常態，但并不會帶來新一輪樓市反彈，主要因為房地產市場基本面已今非昔比。”李宇嘉表示，現在，不管是房價、居民杠桿率還是住房需求空間，都發生了改變。這次房地產政策調整目的就是防風險、保穩定。
諸葛數據研究中心監測數據顯示，今年中秋國慶假期(9月29日至10月6日)，重點10城新建商品住宅日均成交612套，較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數據，今年日均成交量處于近7年的次低位水平，較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。
“‘雙節’期間一些城市樓市成交量回升，但成交端仍具備較大上升空間，后續仍然需要利好政策持續加持。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪說，成交量回升有望帶動市場信心提振，疊加政策端寬松態勢延續，后續樓市復蘇值得期待。
用好政策工具和窗口期
據中原地產統計，7月24日至8月底，全國房地產政策進入密集發布期，累計調控超過200次。9月，各地累計發布房地產調控政策高達175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時期，俗稱“金九銀十”，11月至12月是房地產開發商沖業績的關鍵期，后續幾個月樓市的表現至關重要。
“去年，由于疫情影響導致基數較低，隨著各地因城施策，如果用好政策工具、把握好窗口期，有望實現全年樓市‘U形’走勢。”李宇嘉表示，量的穩定是防風險的前提，也是質提升的基礎，預計將有更多城市出臺各類調控政策，不斷促進房地產市場平穩健康發展。
張大偉表示，對于北京等一線城市來說，“認房不認貸”主要影響的是改善性住房需求，這部分需求經短期消化后，后續如果沒有其他政策利好，市場可能在10月后繼續調整。
中指研究院數據顯示，今年中秋國慶假期，35個代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來看，國慶期間各地樓市表現不一，上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩，武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下，市場活躍度得到提升，但市場持續性仍需觀察，短期市場依然有壓力。
后續政策還有哪些優化空間?張波建議，可以進行“打補丁”式優化，例如調整普通住宅認定標準;降低房貸利率，尤其是降低首套房貸利率，減輕購房者月供壓力。
中指研究院市場研究總監陳文靜建議，一線城市庫存壓力大的區域可以按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策結合進行政策優化。“隨著政策進一步落實，核心城市房地產市場有望逐漸企穩恢復，三四線城市房地產市場預期漸穩，以價換量或帶動需求釋放，全國房地產市場也有望逐漸筑底企穩，價格整體穩定，其中三四線城市短期內價格或延續下跌態勢。”陳文靜說。
“由于‘金九’市場表現總體不如預期，開發商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業績，不少新盤上市、老盤加推吸引人氣，特價房、折扣營銷等各類促銷策略也帶動人氣回升。預計10月總體成交量比9月將有所提升。”張波說。(中國經濟網記者 李 方)
